Здравствуйте уважаемые форумчане, участники долевого строительства!
Межрегиональный центр защиты прав участников долевого строительства готов оказать всем заинтересованным, содействие, в разрешении правовых вопросов связанных с долевым строительством.
Какова вероятность получение чего либо если мы покупаем квартиру через ЖСК, приводить договор не вижу смысла, так как вариантов и договоров масса, просто есть ли вероятность что либо вернуть назад?
Что бы вести речь о возврате чего-либо, нужно понимать какие именно обязательства нарушены в ходе исполнения договора и уже из этого делать вывод о способах защиты нарушенных прав.
Что бы вести речь о возврате чего-либо, нужно понимать какие именно обязательства нарушены в ходе исполнения договора и уже из этого делать вывод о способах защиты нарушенных прав.
Добрый вечер! Что та ответить на ваш вопрос, необходимо определить что именно вы хотите получить и в связи с какими обстоятельствами.... В любой ситуации найдётся выход.
Да никаких обстоятельств пока что нету, подумываю о покупке по ЖСК, поэтому и хотелось бы понять что это вообще за схема, что она из себя представляет, насколько она защищает права дольщика.
Да никаких обстоятельств пока что нету, подумываю о покупке по ЖСК, поэтому и хотелось бы понять что это вообще за схема, что она из себя представляет, насколько она защищает права дольщика.
Да никаких обстоятельств пока что нету, подумываю о покупке по ЖСК, поэтому и хотелось бы понять что это вообще за схема, что она из себя представляет, насколько она защищает права дольщика.
Предлагаю ознакомиться с нижеприведенной статьей относительно минусов приобретения жилья через ЖСК.
Покупка через ЖСК обычно дешевле, но по ДДУ – надежнее
Наиболее распространенной схемой продаж квартир в новостройках среди тех, что соответствуют 214-ФЗ, является заключение договора участия в долевом строительстве (ДДУ). Однако многие застройщики продают квартиры через жилищно-строительные и жилищно-накопительные кооперативы (ЖСК и ЖНК). Это абсолютно законная схема, однако, по мнению многих экспертов, она хуже защищает права покупателей.
О тонкостях обеих схем и пойдет речь в настоящей статье.
ЖСК – редкость, но только пока.
Поскольку государственной регистрации подлежат только ДДУ, подсчитать точное количество продаж через ЖСК очень сложно. По общим оценкам, на долю ДДУ приходится около 40% сделок в Москве и Подмосковье, еще около 10 – 15% составляет покупка через ЖСК. Посредством приобретения облигаций особого вида – жилищных сертификатов – квартиры покупаются в минимальном количестве случаев. Ориентировочно около 40% сделок на первичном рынке совершаются по различным незаконным юридическим схемам: вексели, предварительные договоры и прочее..
Доля продаж через ЖСК еще меньше – до 5%. Но в будущем, этот процент увеличится, т.к. подобная схема реализации недвижимости выгодна именно застройщикам, в силу того, что защищает их права и нисколько не защищает права обычных покупателей.
Связь нарушена.
Одна из основных проблем ЖСК – недостаточно четкая регламентация этой схемы. Хотя 214-ФЗ разрешает такую форму продаж, деятельность ЖСК регулируется не данным законом, а нормами Жилищного кодекса и общими нормами гражданского законодательства. К отношениям с ЖСК применяется Жилищный кодекс, где есть раздел, посвященный именно ЖСК. Кроме того, данные отношения регулируются Федеральным законом от 30.12.2004 № 215-ФЗ «О жилищных накопительных кооперативах» и Федеральным законом от 08.05.1996 № 41-ФЗ «О производственных кооперативах.
Покупка через ЖСК не предусматривает четкой связи дольщиков с застройщиком. Регламентируются только отношения дольщика с кооперативом, который в большинстве случаев является не застройщиком, а только инвестором проекта. Да и сам покупатель формально становится не дольщиком, а пайщиком. Права и обязанности пайщика и кооператива закрепляются в договорах, которые ЖСК заключает с покупателями паев. Членство в кооперативе может подтверждаться либо договором, либо просто актом об уплате членского взноса в размере стоимости квартиры.
Пайщики напрямую не связаны договором с застройщиком, ведь кооператив и застройщик могут быть разными юридическими лицами, связанными только условиями инвестиционного контракта. В свою очередь обязанности застройщика перед кооперативом закрепляются в инвестиционном контракте. Соответственно, такая схема реализации недвижимости накладывает на застройщика только те обязательства по срокам и параметрам реализации проекта, которые прописаны в инвестиционном контракте». Если жилищно-строительный кооператив создается компанией-застройщиком, такой контракт, с большой долей вероятности, будет далек от интересов членов ЖСК.
Для получения денежных средств от ЖСК застройщик не обязан иметь разрешение на строительство и оформленные права собственности или долгосрочнойаренды на земельный участок, а также публиковать проектную декларацию. В отличие, например, от застройщиков, которые привлекают денежные средства участников долевого строительства. А это существенно осложняет проверку состоятельности застройщика.
Кроме того, в договоре с ЖСК могут быть прописаны условия, ограничивающие перепродажу пая. Например, продать пай может быть разрешено только членам кооператива. К слову, во многом из-за этого банки неохотно кредитуют такие сделки, поэтому у покупателя могут возникнуть трудности с оформлением ипотеки.
Нет защиты от двойных продаж.
Существенный недостаток покупки квартиры через ЖСК – отсутствие защиты от двойных продаж, так как эта сделка не проходит обязательную государственную регистрацию в отличие от договора долевого участия. По закону при продаже по ДДУ можно взять деньги с дольщика только после того, как договор будет зарегистрирован в Росреестре.
После дождика в четверг
Кроме того, покупка через ЖСК не гарантирует конкретные сроки завершения строительства или передачи квартиры: Более того, даже если данные сроки в договоре прописаны, они не являются для кооператива обязательными и не влекут никаких отрицательных последствий для застройщика.
При вступлении в ЖСК человек становится не просто покупателем, а членом кооператива, то есть соинвестором. Даже если бы ваш договор с ЖСК закреплял четкие сроки строительства, а не предполагаемые, это бы не гарантировало вам их соблюдение: ЖСК – не застройщик и не может отвечать за действия последнего. Кооператив может требовать от застройщика только соблюдение сроков и параметров строительства, закрепленных в инвестконтракте между ним и застройщиком. Но если в таком контракте сроки не прописаны вовсе, пайщики не смогут потребовать от застройщика соблюдения каких-либо сроков».
А в договоре с застройщиком, особенно если ЖСК создавался по его инициативе, может присутствовать, например, такая формулировка: «Договор действует с момента подписания до исполнения всех обязательств». Так дом можно строить и 10, и 20, и 100 лет. По сути, это билет в один конец, купив пай в ЖСК, вам останется только терпеливо ждать, что дом когда-нибудь все-таки будет построен.
Если денег не хватит.
Чтобы поддержать конкурентоспособность объекта, продающегося через ЖСК, квартиры предлагают порой по более низким ценам. К тому же застройщик может себе это позволить, особенно на ранних стадиях. Ведь к моменту старта продаж не нужно готовить всю разрешительную документацию, заключать договор аренды на участок, то есть застройщик избавлен от весьма существенных затрат.
Стоимость квадратного метра жилья, реализующегося через ЖСК, в среднем может быть на 12–15 % ниже новостроек, реализующихся по ДДУ. Безусловно, это справедливо для объектов одного класса, с равнозначными условиями транспортной доступности, удаленности от объектов социальной инфраструктуры. Например, разница в стоимости недвижимости в новостройках-спутниках «Южное Видное» (ЖСК) и «Краски Жизни» (ДДУ) составляет 10-25%, а в микрорайонах «Южное Домодедово» (ЖСК) и «Новое Домодедово» (ДДУ) – 19-23%.
Однако, изначально более низкая цена у ЖСК может вырасти в процессе строительства, так как закон позволяет требовать дополнительные средства со своих членов. В случае недостатка средств для завершения строительства члены жилищно-строительного кооператива солидарно несут субсидиарную ответственность по долгам кооператива. Иными словами, если дом не будет достроен из-за недостаточного финансирования, претензии покупатель сможет предъявить только жилищно-строительному кооперативу. А значит, ему самому как члену ЖСК придется дополнительно профинансировать строительство, что исключено при долевом участии, так как цена квартиры по ДДУ изменению не подлежит.
ДДУ не панацея
С точки зрения законодательства при покупке квартиры в новостройке по ДДУ дольщик защищен лучше, чем при вступлении в ЖСК. Однако это не означает, что та или иная форма покупки способна дать абсолютные гарантии. ДДУ лучше защищает от двойных продаж и откровенных мошенников, а также облегчает процесс защиты прав дольщиков в суде. Однако гарантий того, что дом будет достроен в срок, не дает ни один договор. Поэтому нужно обращать внимание не только на схему продаж, но и на репутацию застройщика, его опыт и историю.
Процесс пркупки квартиры это вопрос комплексного анализа документов, текущего состояния застройщика и так далее. Если вы сомневаетесь в застройщике или хотите себя максимально обезопасить стоит обращаться к специалистам данной сферы.
Здесь Вы найдете информацию. которая позволит минимизировать риски при принятии решения о покупке квартиры путём заключения ДДУ https://pronovostroy...евого-участия»/
Было бы здорово если бы все ваши советы и рекоменлации вы выкладывали на своем сайте. Но к сожалению ваш сайт не работат.
Было бы лучше, если бы Вы демонстрировали свой профессионализм, помогая дольщикам, отвечая на их вопросы и создавая интересные для дольщиков темы, и не спамили бы темы других форумчан, в том числе и наши не информативными сообщениями.
Брат в прошлом году, по осени взял квартиру в строящ. доме, возникли сложности и он в Центр защиты жилищных прав на Тульской обратился чтобы с дольщиком своим решить вопрос. Детали описывать не буду, там много всего, я всей не владею информацией. Но они бились как львы... в итоге смогли документы переоформить. У них была кв через жск куплена.
Брат в прошлом году, по осени взял квартиру в строящ. доме, возникли сложности и он в Центр защиты жилищных прав на Тульской обратился чтобы с дольщиком своим решить вопрос. Детали описывать не буду, там много всего, я всей не владею информацией. Но они бились как львы... в итоге смогли документы переоформить. У них была кв через жск куплена.
Не могли бы Вы вложить здесь результат этой эпической битвы))), Решение суда.
Добрый день!
Как только появился в продаже строящийся дом, я первая забронировала в этом доме квартиру и подала заявку на получение ипотеки по ДДУ брокеру- ипотечнику, работающему при этом Застройщике.
Пока они искали банки, мою квартиру забронировали за другим покупателем, несмотря на то, что одобрение банка на получение ипотеки я получила.
Как вернуть мне мою квартиру, на какие законы и статьи законов мне ссылаться при подаче иска в суд?
Добрый день!
Как только появился в продаже строящийся дом, я первая забронировала в этом доме квартиру и подала заявку на получение ипотеки по ДДУ брокеру- ипотечнику, работающему при этом Застройщике.
Пока они искали банки, мою квартиру забронировали за другим покупателем, несмотря на то, что одобрение банка на получение ипотеки я получила.
Как вернуть мне мою квартиру, на какие законы и статьи законов мне ссылаться при подаче иска в суд?
Для того, чтобы ответить на Ваш вопрос нам необходимо ознакомится с Вашим договором бронирования, а также всей имеющейся перепиской между Вами и Застройщиком по данному вопросу и официальным сайтом застройщика.
Что бы вести речь о подачи иска в суд, нужно четко понимать какие именно обязательства нарушены и из чего они вытекают. Соответственно возникает вопрос. Был ли заключен договор на оказание услуг по бронированию квартиры? Если да и факт бронирования квартиры за другим лицом подтверждается документально, то можно вести речь о расторжении договора на оказание услуг по бронированию квартиры (нарушено обязательство по бронированию за Вами квартиры), заключенного между Вами и юр. лицом и взыскании неосновательного обогащения в судебном порядке. Либо обратиться в суд с иском о присуждении к исполнению обязанности в натуре (ст. 12 ГК РФ).
Если договора нет и денежные средства в счет брони Вами не оплачивались, то вести речь о каких-либо взыскания, нельзя.
Вы спрашиваете: "Как вернуть мне мою квартиру, на какие законы и статьи законов мне ссылаться при подаче иска в суд?". Здесь важно понимать, что само по себе бронирование квартиры (по договору услуг по бронированию) не влечет возникновения прав на эту квартиру. Договор на оказание услуг не порождает право собственности. В этом контексте, вернуть ничего не получиться. Право собственности у дольщика на объект долевого строительства (квартиру) по исполненному ДДУ, возникает с момента государственной регистрации этого права. До этого, как я понимаю, далеко еще...
Вывод следующий: если между Вами был заключен договор по бронированию квартиры (договор на оказание услуг по бронированию квартиры, не важно) и Вам нужна в будущем по ДДУ именно эта квартира, то перспективно обратиться в суд с иском о присуждении к исполнению обязанности в натуре.
Решение по такому иску должно предшествовать заключению ДДУ. Однако, даже если суд вынесет решение о присуждение к исполнению обязанности в натуре, т.е. обяжет ответчика забронировать за Вами эту квартиру, то это вовсе не говорит о том, что застройщик обязан будет заключить именно с вами ДДУ на эту квартиру. Здесь нужно изучать сам договор по бронированию на предмет условий, которые связывают этот договор с ДДУ.
в случае банкротства (введения наблюдения) Вашего застройщика Вам необходимо:
1.Подготовить Заявление:
üо включении в реестр требований кредиторов, если требования к застройщику являются денежными (например, Вы являетесь юридическим лицом или ИП перед которым у застройщика есть задолженность по оплате работ, услуг);
üо включении в реестр требований о передаче жилых помещений, если требование к застройщику вытекает из ДДУ (жилое помещение) и Вы хотите получить квартиру, а не вернуть назад свои деньги;
üо включении в реестр требований кредиторов Застройщика, как обеспеченное залогом права аренды, и права требования в отношении объекта долевого строительства, если требования к застройщику вытекает из ДДУ.
Важно знать, что:
Граждане, участники строительства, ранее отказавшиеся от договоров/расторгнувшие договоры долевого участия имеют возможность заявить свои требования не только о включении в реестр требований кредиторов (денежные требования), но и в реестр участников строительства, заявляющих требования о передаче жилых помещений, что в условиях банкротства является более безопасным, так как деньги получить намного сложнее.
2.Подготовить копии документов, которые подтверждают Ваши требования о включении в один из реестров (договор, платежный документ и т.д.) и заверить их своей подписью;
Направить копии, подготовленных Вами заявлений в адрес застройщика и временного управляющего, указанного в определении арбитражного суда о введении наблюдения, с содержанием которого можно ознакомиться здесь https://kad.arbitr.ru
3.Подать комплект документов, состоящий из заявления о включении в один из реестров, копий документов, подтверждающих обоснованность, Ваших требований, почтовых документов, подтверждающих направление копий Вашего заявления в адрес застройщика и временного управляющего, в Арбитражный суд, которым вынесено определение о введении в отношении застройщика наблюдения.
Подача заявления и прилагаемых к нему документов, должна быть осуществлена в течение 30 (тридцати) календарных дней (НЕ ПОЗДНЕЕ) с даты опубликования в газете «Коммерсантъ» сообщения о введении в отношении Вашего застройщика процедуры наблюдения.
Заявления, поданные за пределами 30-ти дневного срока, будут рассматриваться в процедуре банкротства, следующей за процедурой наблюдения застройщика и, как следствие граждане. Подавшие такие заявления не будут обладать правом участия в первом собрании кредиторов Застройщика и как следствие правом голоса, на котором принимаются решения по ключевым вопросам, в том числе какая следующая процедура будет введена в отношении застройщика.
Права граждан, участников строительства, подавших заявления о включении в один из реестров за пределами 30-ти дневного срока, также не будут учитываться при заключении мирового соглашения между застройщиком и его кредиторами, в том числе участниками строительства.
О принятии заявления Арбитражный суд выносит определение, которое должно быть опубликовано не позднее 5 (пяти) дней, с даты поступления заявления в Арбитражный суд, в котором указывается дата, место и время судебного заседания по рассмотрению обоснованности Вашего заявления.
Такое определение отправляется Вам по почте по адресу указанному в заявлении и публикуется здесь https://kad.arbitr.ru.
4.Принять участие в судебном заседании по вопросу рассмотрения обоснованности поданного Вами заявления лично либо направить представителя, чьи полномочия должны быть подтверждены доверенностью, представить суду оригиналы документов, приложенных Вами к заявлению и поддержать заявленные Вами требования.
ВАЖНО: Если заявитель физическое лицо (в том числе ИП), доверенность должна быть нотариальная.
В случае признания Ваших требований обоснованными, Арбитражный суд выносит определение о включении, заявленных Вами требований в соответствующий реестр требований к застройщику (должнику).
Принять участие в собрании кредиторов застройщика (должника) лично либо через представителя.
ВАЖНО: Полномочия на право голосования от Вашего имени должны быть специально оговорены в выданной Вами доверенности.
Помогите пожалуйста ! Застройщик задерживает сдачу . В ДДУ я увидел в Ответственности Сторон пункт : к денежным обязательствам сторон , вытекающим из настоящего договора ,а равно и к денежным обязательствам Сторон , связанным с неисполнение или несвоевременным исполнением обязательств по настоящему Договору или связанным с его расторжение (прекращением) , действие статьи 317.1 ГК РФ не применяется , проценты , предусмотренные указанной статьёй , не начисляются . Вопрос такой - правомерность данной записи и могу ли я в соответствии с 214ф3 подавать на неустойку и перспективы ? Спасибо .
Нет аккаунта? Зарегистрируйтесь!
ЖК MOD от MR Group
Вид на исторический центр Москвы. Панорамные окна в пол. м. Марьина роща. Гранитные фасады. Рассрочка 0%.
ПодробнееСтарт продаж ЖК JOIS!
Новый жилой комплекс премиум-класса в 10 минутах до "Москва-Сити".
ПодробнееКомплекс премиум-класса SLAVA
Квартиры от 22 млн ₽. 5 минут пешком до м. Белорусская. Панорамное остекление с видом на центр.
ПодробнееАпартаменты бизнес-класса от 7,5 млн ₽
Бизнес-класс с чистовой отделкой. Выдаем ключи этим летом. 15 минут до центра Москвы.
ПодробнееПроект "Северный порт" от LEGENDA
Старт продаж квартир! Панорама на парк Северное Тушино. Широкий выбор планировок. 30 минут до Кремля
ПодробнееНовая очередь в ЖК «Селигер Сити»!
Квартиры от 13 млн. руб. Авангардная авторская архитектура, собственный променад с фонтаном. Trade-in
ПодробнееКвартал в окружении воды и леса
Новый жилой квартал, где каждая деталь подчеркивает статус и комфорт. Квартиры от 10,5 млн руб.
ПодробнееЖК "Береговой"
Квартиры с окнами в пол. Виды на реку и Сити, парк Фили. Прогулочная набережная у дома.
ПодробнееАквилон Signal Скидка 15%
Апартаменты от 6,3 млн! Отделка White box! Двор без машин.
ПодробнееЖК INDY TOWERS. Скидка 7%
Квартиры бизнес-класса от 13 млн ₽! Отделка White Box! 5 минут до МЦК «Зорге».
ПодробнееЖК KINETIK от застройщика UDS
Квартиры от 12 770 773 р. От 23,О3 м2! 2 минуты пешком до м.Верхние Лихоборы. Бронируйте бесплатно!
ПодробнееАпарт-отель GloraX Заневский
Апартаменты с полной отделкой и меблировкой. Гарантированный доход до 80 000 ₽ в месяц. Скидка 20%.
ПодробнееЖилой квартал Symphony 34. Скидка до 12%
Премиальные квартиры с отделкой в окружении парков от 16,5 млн ₽. 15 мин. от Кремля. Сдача в 2024 г.
ПодробнееФутуристичный небоскреб Famous
Trade-In. Высокая готовность. Рядом с Кутузовским проспектом.
ПодробнееКвартиры в GloraX Парголово!
Скидки до 20%. Квартиры с отделкой, меблировкой и техникой от 5,4 млн. руб
ПодробнееСтарт продаж клубного дома N8!
Квартиры бизнес-класса в историческом центре Петербурга. Панорамное остекление, вид на Смольный.
Подробнее"Зорге 9" на Ходынке от 11,7 млн ₽
Апартаменты от ST MICHAEL с премиальной инфраструктурой. Бизнес-класс. Выдаём ключи!
ПодробнееПремиум-квартал HIGH LIFE
Двухуровневый двор-парк 2 га, шумоизоляция 60 дБ, клубная инфраструктура 833 м2
ПодробнееГород на реке Primavera
Беспроцентная рассрочка. Премиум-класс от 22,2 млн ₽. Безупречная экология и виды на живописный экопарк.
ПодробнееЖК «Первый Нагатинский». Скидки до 20% до 31.05!
Квартиры бизнес-класса от 12 млн ₽. Отделка White Box. 3 мин. от м.«Нагатинская». Своя школа и детский сад.
ПодробнееNAMETKIN TOWER от ГК Основа
Бизнес-класс от 9,1 млн руб. Скидки с выгодой до 1,3 млн руб. в мае. Рассрочка 0% от застройщика.
от 9,1 млн руб.
Новая очередь в ЖК «Селигер Сити»!
Квартиры от 13 млн. Собственный променад, авангардная авторская архитектура, стильные лобби.Trade-in
от 13 млн руб.